Gemma Caballé Fabra, nascuda a l'Ampolla, és graduada en Dret amb Premi Extraordinari a la Universitat Rovira i Virgili (URV). Ha cursat el Màster en Dret de l'Empresa i la Contractació amb Premi Extraordinari a la URV i a principis d'aquest any ha finalitzat el Doctorat en Dret sobre la intermediació immobiliària amb menció internacional amb excel·lent cum laude, la màxima qualificació que pot atorgar un tribunal a una tesi doctoral.

Des de 2014 que treballa a la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili. Actualment, és investigadora postdoctoral i professora de Dret Civil a la mateixa universitat. Ha participat en 17 congressos nacionals i quatre internacionals, dels quals destaquen l'European Network for Housing Research (ENHR) celebrat a Lisboa el 2015, a Belfast el 2016, i a Tirana el 2017, el Congrés Nacional i Internacional dels Administradors de Finques (CNAF) que va tenir lloc a Sevilla el 2016, i el Congrés Nacional "Unión Inmobiliaria", organitzat pel Consell General dels Agents de la Propietat Immobiliària d'Espanya el 2017.

En el seu temps lliure és una apassionada del running, de fet forma part del club local L’Ampolla Runners, també l'hem pogut veure actuar en diverses obres de teatre amb el Grup de Teatre de l'Ampolla i li encanta la natura.

Un cop acabat el grau de Dret, què et va portar a dedicar-te a la recerca?

Va ser a l'últim any de la carrera, a través del Treball de Fi de Grau, quan vaig endinsar-me a la recerca en l'àmbit jurídic. Fins a aquell moment, jo pensava que la investigació només es feia als laboratoris en ciències relacionades amb la salut, la química o la biologia, però realitzant aquest treball em vaig adonar que a les ciències socials com és el cas de Dret també s'investiga. A més a més, la recerca amb un contingut interdisciplinari i internacional és molt important per poder oferir solucions innovadores, contrastades científicament i sense influència política. Va ser en aquest moment quan vaig decidir continuar amb la recerca a través de la tesi doctoral.

Recentment, vas obtenir el doctorat en Dret amb menció internacional amb excel·lent cum laude defensant la tesi sobre "La intermediación inmobiliaria ante los nuevos retos de la vivienda". Ens podries fer un resum de les principals conclusions que n'has obtingut?

La crisi econòmica i immobiliària que es va iniciar el 2007 i el desenvolupament tecnològic dels últims anys han generat un nou paradigma per al sector immobiliari i això ha fet que els professionals que intervenen en aquest sector, com són els agents immobiliaris, hagin de fer front a uns nous reptes.

L'objectiu de la tesi doctoral era estudiar com s'hauria de replantejar l'actual regulació de la professió dels agents immobiliaris perquè aquests puguin aportar més garanties i tinguin més obligacions i responsabilitats en les transaccions on intervenen, especialment quan el que està en joc és el dret humà a accedir a un habitatge.

En total, he arribat a 15 conclusions que justifiquen la necessitat de millorar la regulació d'aquesta professió. Una d'aquestes conclusions és, per exemple, que aquests professionals poden millorar l'accés als habitatges de les persones a través de l'exercici d'una sèrie de funcions que van més enllà de les que la normativa preveu actualment.

Una mostra seria que podrien subministrar una sèrie d'informació mínima a través del que hem denominat la "Fitxa Estandarditzada d'Informació Pre-contractual de l'Habitatge", en la qual constarien 45 peces d'informació relacionades amb l'habitatge i que estarien dividides en vuit categories que tractarien temes que van des dels requisits d'habitabilitat fins al proptech, és a dir, la tecnologia aplicada al sector immobiliari o l'habitatge. D’aquesta manera, les persones tindrien al seu abast informació bàsica que els ajudaria a prendre unes decisions o unes altres sobre l’habitatge.

Un altre exemple seria que els agents immobiliaris facin ús d'un calculador per saber quin és l'esforç econòmic que suposa per a una persona disposar legalment d’una propietat, d’un lloguer o d’una propietat compartida, entre altres modalitats, i així ser coneixedor de quina és l’opció més recomanable segons la situació econòmica i les circumstàncies d'una persona per evitar el seu sobreendeutament.

Per què vas escollir l'habitatge com a tema de la teva investigació?

Mentre realitzava el Màster en Dret de l'Empresa i la Contractació vaig obtenir una beca de projecte per col·laborar amb la Càtedra d'Habitatge de la URV liderada pel Dr. Sergio Nasarre, el meu director de tesi. Va ser llavors quan vaig començar la recerca en aquesta matèria. El 2015, el Col·legi d'APIS de Tarragona es va adreçar a la Càtedra per explicar-nos la problemàtica del sector i la necessitat de fer un estudi científic en profunditat sobre l'impacte que aquesta professió té en el sector de l'habitatge en si. De fet, aquest sector és molt complex, ja que l'habitatge és l'únic bé que a la vegada és un important actiu econòmic o d'inversió i un dret humà, de manera que qualsevol decisió que es prengui en aquest àmbit ha de tenir en compte aquests dos vessants.

I més concretament, per què la intermediació immobiliària?

En el moment que vaig començar a centrar la meva recerca en l'habitatge, desconeixia les problemàtiques de la intermediació immobiliària, però a mesura que anava estudiant el tema vaig entendre la importància que tenia realitzar aquest estudi per millorar les condicions d'accés als habitatges de les persones que compten amb els serveis d'aquests professionals.

Quina ha estat la metodologia de recerca per escriure la tesi?

Bàsicament he seguit el mètode històric, el dogmàtic, el comparat i el treball de camp. És a dir, durant quatre anys, he estudiat quina ha estat l'evolució de la professió a Espanya des dels seus inicis fins ara i he analitzat minuciosament tota la normativa que afecta la intermediació immobiliària. Respecte al mètode comparat, he estudiat com està regulada la professió a altres països d'Europa. Per fer-ho, el 2017 vaig realitzar una estada a la Universitat de Cambridge (Regne Unit) i també vaig dur a terme una sèrie d'enquestes a investigadors d'arreu d'Europa.

La Càtedra d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili, on actualment treballes, és l'única del planeta especialitzada en aquesta matèria. Significa això que Catalunya porta avantatge davant d'altres països en aquest àmbit?

És l'única Càtedra d'Habitatge que ha estat reconeguda oficialment per la UNESCO. Això significa que la UNESCO valora positivament la tasca que estem duent a terme des de la Universitat per tal de contribuir a millorar l'accés de les persones a l'habitatge i evitar la seva pèrdua. A la Càtedra treballem amb cinc escales: local, autonòmica, nacional, europea i internacional. Per exemple, a escala local, actualment estem treballant en l'elaboració del Pla Local d'Habitatge de l'Ajuntament de Tarragona; a escala autonòmica, estem participant en la redacció de l'Agenda Urbana de Catalunya; a escala estatal, hem assessorat al Govern central en matèria d'habitatge, i a escala europea, hem realitzat projectes i informes per a la Unió Europea.

Quines són les principals línies de treball de la Càtedra d'Habitatge?

El nostre treball el classifiquem en funció de si és recerca, docència o transferència del coneixement. Pel que fa a la recerca, tots els temes es poden dividir en quatre pilars: l'habitatge com a dret humà, l'accés a l'habitatge, la gestió i l'organització de l'habitatge i l'habitatge com a actiu financer. Recentment, també hem incorporat les noves tecnologies i el Big Data. En relació amb la docència, la Càtedra ofereix una docència especialitzada a través de diferents postgraus, cursos i seminaris. Per últim, respecte a la transferència, realitzem una sèrie d'activitats durant tot l'any per tal d'apropar els resultats de la nostra recerca a la societat. Un exemple és "El Llindar" 1 , una experiència de simulació per a sensibilitzar sobre el fenomen del "sensellarisme", és a dir, les persones sense llar.

Quins són els teus temes d’especialització dintre la Càtedra?

Cadascun dels membres de la Càtedra tenim uns temes d’especialització, d’aquesta forma ens podem diversificar la recerca. Actualment, les meves línies de recerca recauen en els professionals immobiliaris, els “condohotels”, és a dir, hotels organitzats en règim de propietat horitzontal, les polítiques d’habitatge i les tinences intermèdies. Aquestes línies de recerca les compagino amb la docència que imparteixo al Grau de Dret i a altres cursos.

Ens podries explicar quin és l'estat de la intermediació immobiliària al nostre país?

A Catalunya, des de l'any 2010 es va resoldre parcialment la situació de desregulació que existeix en l’àmbit estatal respecte a la professió de la intermediació immobiliària, ja que des de llavors a Catalunya és obligatori acreditar una formació mínima relacionada amb el sector immobiliari i estar inscrit al Registre d'Agents Immobiliaris que ve regulat al Decret 12/2010, que cal especificar que no és la mateixa institució que el Col·legi Professional d'APIS.

Si ho comparem en l'àmbit estatal, quina és la situació a Espanya?

En l'àmbit estatal, la professió de la intermediació immobiliària està liberalitzada o desregulada des de l'any 2000. Això significa que, des de llavors, no és obligatori ni tenir una formació acadèmica específica, ni formar part del Col·legi Professional d'APIS per poder exercir la professió.

Així doncs, quines garanties tenen els consumidors davant d'aquest panorama?

Catalunya és l'única comunitat autònoma de l'Estat espanyol que ara com ara disposa de més regulació, ja que de moment a les altres comunitats autònomes la inscripció al Registre d'Agents Immobiliaris és voluntària -si és que existeix aquest Registre, perquè no totes el tenen-. D'aquesta manera, podríem dir que a Catalunya aquests professionals ofereixen més garanties si ho comparem amb altres comunitats autònomes.

A Catalunya, podem trobar professionals que estan inscrits únicament al Registre d'Agents Immobiliaris o bé que estan inscrits tant al Registre com al Col·legi Professional. En cas d'una possible vulneració dels drets dels consumidors en la prestació dels seus serveis, les persones afectades es poden dirigir tant al Col·legi Professional on està inscrit l'API com a l'Agència Catalana de Consum.

A principis d'aquest 2020 llegíem a diferents mitjans de comunicació que una de les propostes més exitoses de la Càtedra d'Habitatge havia arribat a les mans del Parlament Europeu com a arma efectiva per posar límits a l'exclusió residencial vigent. Sobre què tracta aquest projecte?

Es tracta d'un informe on es recullen 50 propostes i mesures per lluitar contra la crisi de l'habitatge digne i adequat contra la situació del "sensellarisme" en l'àmbit europeu. Precisament, una d'aquestes propostes prové de la Càtedra i consisteix en el foment de la diversificació de les formes de tinença d'un habitatge, és a dir, promoure que hi hagi més opcions legals de disposar d’un habitatge més enllà de la tradicional propietat o lloguer.

Aquesta recomanació ja és un fet a Catalunya des de l'any 2015, ja que gràcies a un projecte nascut a la Càtedra on es creaven les anomenades tinences intermèdies, és a dir, la propietat temporal, que permet que puguis ser propietari únicament per un període de temps determinat i un cop vençut el termini la propietat passa a una altra persona, i la propietat compartida, que es caracteritza perquè pots esdevenir propietari de forma progressiva i gradual fins a arribar a tenir el 100% de la propietat, les tenim vigents al Codi Civil de Catalunya.

Com t'agradaria veure't, professionalment, d'aquí a 5 anys?

M'agradaria que la meva feina continués generant un impacte social com fins ara, és a dir, que aportés una millora a la societat i poder estar al servei de les persones.

Podeu ampliar la informació sobre el projecte “El Llindar” en aquest enllaç: https://llindar.cat/es/.